水沐和瑞园“不愁卖”背后:首开只认购30套?
2022/11/01 17:56  新华报业网  

  无论怎么给市场注入鸡血,数据,总会把“遮羞布”扯开,给予大家真相!

  前段时间,我们写了:理性思考!水沐和瑞园,到底能不能买?理性告诫过买房人这家楼盘的利弊,并推测开盘难卖完。如今,到了验证真伪的时刻!

  10月26日,水沐和瑞园首开推出76套房源,本着最真实的态度,时隔7天(11月1日)等它上传数据之后,我们再打开南京网上房地产,如不其然,号称不愁卖的水沐和瑞园,仅仅认购了30套,这脸打得着实有点疼。

  截图来源:南京网上房地产11月1日上午9点数据

  毫不避讳地说,江心洲岛北首开卖得最差的楼盘,可能就是它了。

  01

  不愁卖到只卖了30套

  这可能是岛北首开卖得最差的楼盘了

  一周前(10月26日),水沐和瑞园首次开盘推出76套房源,主力户型建面约142㎡,有3500元/㎡升级装修包,号称含包均价不到4.8万元/㎡。作为淮安水利自己操盘,面向南京的第一个作品,开盘蓄客之前就宣称:

  1、将一次性推出全部房源;

  2、已经蓄水500+,不愁卖;

  3、价格会卖到5.1万元/㎡。

  然而,现实是项目开盘仅仅推出了2栋楼,也就76套房源;说蓄水500+的,最后成功报名人数也仅仅119人,而这119人里的水分据说也比较多;从5.1万元/㎡到最后不到4.8万元/㎡。最终南京网上房地产数据显示,卖了还不到一半。

  就拿4号楼来说,几乎客群都选择了“高一点的楼层”,毕竟低楼层的客户只能看到配电房等配套用房。

  这些年来,江心洲土地开发与重心都集中在岛南,岛北近几年都少有出让。2012年开始,保利、银城、升龙、胜科、荣盛五家房企陆续进入江心洲岛北区域,环顾这10年以来,水沐和瑞园可能是区域楼盘首开,卖得最差的楼盘了。

  2014年1月,银城长岛观澜第一批房源只通知了首批意向登记的客户,低调售罄。在市场遇冷的情况下,楼盘强势拿下当年南京叠墅市场销冠,创造了近18个亿的热销神话。同期保利紫荆公馆售楼处还未正式对外接待,首期房源就完成了客户内部预选房售罄。

  保利二 十 四院在2015年总价800-1000万部分成交TOP10中排名第五,并在一年内售罄了24套千万级联排别墅,销售成绩也非常优异。

  2014年升龙公园道、2018年升龙桃花园著首开当日都能逆势热销8-9成。2018年10月胜科星洲府首开,当天一次性推出328套房源,共有2236组买房人参与摇号,中签率为14.7%,全部售罄,被称为买不到的神盘。

  哪怕是荣盛打造的江天瓴筑,项目在2020年底和2021年初分两次开盘,每次也都基本全部卖完。

  可见,改善客群对于江心洲岛北的价值和区域楼盘的认可度非常之高,水沐和瑞园首开会交出卖了不到4成这样的成绩单,不得不说,号称水利在南京打造的首个项目,确实也抹黑了江心洲岛北这个板块。

  02

  开发经验不足,产品被吊打

  未来市场的溢价较为尴尬

  水沐和瑞园的去化结果,其实并不意外。

  近期,南京各大主流品牌开发商拼品质、拼产品,南京改善客群的品味和辨别能力都有了提升,对于“挑剔”的买房人来说,品牌、产品、物业,未来市场的溢价能力都是考虑的重要因素。

  一:论品牌

  就品牌而言,此前,我们说过淮安水利这家房企的调性是:开发高端项目经验不足,对南京不熟。

  1、淮安水利目前在全国四个城市一共开发42家楼盘,其中自主开发项目也就12盘,合作开发项目达30盘,也就是说其超7成的楼盘都是合作开发。说到底,是没什么过硬的经验。

  2、房企是房地产开发二级资质,资质并不算高;

  3、水利是淮安国有开发企业,从淮安走出来国企,对于南京买房人来说,这个品牌的知名度并不高,也不熟悉。

  4、早些年,水利早已通过与其他房企合作曲线进入南京,已经有桥林的水沐云筑、仙林湖水沐雍荣府、迈皋桥的锦麟融誉以及江心洲的璞境,但并没有自己操盘,其实也是对南京不熟。

  如今窥探同行和买房人短短几年的时间,在江心洲这个项目不得合作开发的条件下,自己上场。原本以为拿到了个不错的地块,如今好像已经砸在自己的手里。

  二:论产品

  就产品来说,可以参看我们前文(理性思考!水沐和瑞园,到底能不能买?):不管是低密、园林、外立面造价还是装修来说,都并没有突出的地方。

  值得再说一句的是:项目拿地的时候限定的未来毛坯限价是42800元/㎡,按照市场上价格公示:毛坯限价42800+基础包2000+装修包=售价。根据项目此前宣称含包预计5.1万元/㎡,这样算来,其装修包要卖到8000元/㎡才能达到的标准,也就是说水沐和瑞园要做南京装修包最高标准才能达到。

  最后的定价表明:这明显是前期故意抬高价格。其装修品牌当中都是改善客群比较常见的大金、高仪、博世、杜拉维特等。

  而同批次的位于江心洲的楼盘当中,星叶栖悦湾项目毛坯限价4.22万/㎡,其放风价格:全装修+升级装修包均价约48000元/㎡,而其品牌是劳芬、捷仕GESSI、博洛尼BOLONI等等,都是在头部高端住宅才能看到。

  细节上说,星叶栖悦湾地板是1.8米*0.9米的大面积仿石材砖、卧室把手皮质包边、人字鱼骨拼地板、卫生间柜体通铺到顶、极窄边全景夹丝玻璃工艺等等,直接秒杀水沐和瑞园。

  三:论物业

  不管什么楼盘,未来交付之后,都是物业的事。水沐和瑞园的物业是江苏水控港联物业,南京人可能都没听过。

  根据其官微此前介绍,江苏水控港联物业服务有限公司,由淮安市水利控股集团全资子公司江苏水利房地产开发有限公司与碧桂园服务旗下成员企业港联不动产服务(中国)股份有限公司于2018年合资成立。

  总而言之,是水利自己的物业公司,成立时间不长,与碧桂园服务合作的。好吧,隔壁优等生银城物业,看完怕是一点压力都没有。

  四、论未来市场的溢价

  二手房市场当中,溢价的因素有很多,区位其实是买房人最先考虑的。

  岛北是低密区,是优势也是劣势,近年来整个江心洲区域内大的文 旅 、商业等落地到岛南的比较多,这对于岛北来说,确实也是个弊端。虽然同样在岛北,水沐和瑞园的地理位置,目前各项配套来看,是比较欠缺的。

  水沐和瑞园位于目前岛北最北端,不管到南边的地铁10号线江心洲站还是北边在建的4号线,距离都比较尴尬,以及通往河西的夹江大桥、江心洲隧道等主干道也是比较远的,而距离较近汉中西路过江隧道以及规划中的13号线,并没有明确建成时间。

  未来交付后的短时间内,水沐和瑞园的区位还是比较难过的。

  此外,品牌、产品、物业,无论在岛北区域,还是在同期入市的岛南产品相比,没有太大的竞争力。

  未来二手房当中,如果有成交,我预测也是作为买房人上岛的“平替”,而这个世界,根本不会有平替的产品。

  03

  楼市进入买方时刻

  改善客群要买肯定买好的!

  我们一直在强调,水沐和瑞园目前只适合一种人买,那就是想在两三年内入住岛北这个区域,因为没有其他选择性。如果没有急迫,按照现在的市场行情,未来汉中西路过江隧道有了进一步进展之后的岛北,还有更好的临江产品可以选择。

  根据规划,这里还会有10幅住宅用地,其中7幅预计可以看江,还有1个商业中心。改善市场越来越多的明天,优秀产品的概率也比较大。

  就岛北以外的区域来说,无论是岛南还是南京其他区域,近期改善产品爆发,买房人想买个适合自己的梦中情房选择性比较多,比如软件谷的万科朗拾、河西南的朗樾府,城东的金基瑾樾府……都是最 好的证明,无论品牌、产品等,都吊打水沐和瑞园。

  楼市进入买方时刻,要买肯定买好的。

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责编:李心舟

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