新年重磅消息，一波接着一波。

　　昨天，郑州部分银行表示：首套房按揭贷款年利率开始下调，从4.1%下调至3.8%。郑州首套房利率正式进入“3”字头！

　　在此之前，全国已有多座城市下调了首套房贷利率，下一个会是南京吗？

　　昨天，据大河网消息，郑州首套房按揭贷款年利率即日起下调，其中，中原银行、工商银行、中国银行等银行已最新调整为3.8%（单利），适用地区为郑州市。

　　不过，也有多家银行称尚未收到相关通知，要根据总行统一安排。

　　随即，郑州多家在售楼盘置业顾问也表示已经接到通知，即日起（1月29日），郑州首套房年化利率开始执行3.8%的标准，二套房保持4.9%的利率不变。外地房贷未结清，在郑州购房可按照首套首付及利率政策执行。

　　在本次下调之前，郑州首套房按揭贷款年利率普遍执行4.1%的标准。下调对于准备买房的购房者来说，无疑是降低了置业成本。我们可以简单算一笔账：

　　如果商贷为100万元，等额本息还款30年，利率4.1%来计算，需月均还款4831.98元；利率下调至3.8%，每月则需还款4659.57元。月供减少了172.41元，一年则少还了2068.92元，三十年下来可以少还6.2万元。

　　其实，郑州首套房贷款利率下调也是有迹可循的。

　　今年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　根据每月国家统计局发布的70城房价指数来看，郑州也是符合条件的：

　　2022年10月，郑州新建商品住宅价格环比下降0.5%，同比下降3.8%；

　　2022年11月，郑州新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降3.6%；

　　2022年12月，郑州新建商品住宅价格环比下降0.6%，同比下降3.4%。

　　除此之外，全国已有包括九江、太原、唐山等多座符合条件的城市下调了当地首套住房贷款利率下限。

　　除了银行方面的政策在宽松，全国去年下半年至今也有不少城市新房出现了降价、打折、促销的狂潮。

　　如果房价在短时间内出现急剧下跌，那么就要小心房子变成负资产。

　　近期，深圳的某位购房者就因为开发商曾将楼盘待售房产打六折销售，而导致其房产因为评估价下降，最终被银行告知需要先还大约50万左右的本金。

　　不过，业内人士认为这也属于个例。银行的房贷合同中，确实会有关于补足抵押物的相关条例，例如：“押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。”

　　这是什么意思呢？某商业行相关人士解释道：“有人买了一套价值800万元的房子，首付3成，向银行贷款560万元。现在房子跌到只剩500万，对于银行来说，即便把房子卖了也不够抵贷款，就会有相关要求。”

　　但其实实际操作中，该条例的使用几乎没有。

　　另外，这种情况可能存在于抵押贷款中，而并非按揭。因为有的抵押贷款合同可以循环办理，到期后再办银行会重新评估，根据最新评估价确定贷款额度。

　　根据实际情况来看，像南京这样的城市，新房限价，开发商为了维持成本，短期内应该不太会出现新房价格暴跌的情况。

　　从去年的一些新房优惠来看，大多存在一些库存积压的区域，优惠方式也是个别几套特价房、工抵房、降首付。综合来看，目前南京还是较为安全的。

　　即便如此，南京的房地产市场也出现了降温的情况。

　　为了救市，南京近期也出台了不少政策，例如房票安置、主城区域的限购也开始渐渐放开、购房不再需要社保和个税等。

　　那么，银行方面的政策今年还会有所放宽吗？

　　首先，去年年末之际，首套个人住房公积金贷款利率已下调了0.15个百分点，达到了3.1%，已经算是比较低的了。

　　其次，1月20日中国人民银行发布的最新LPR连续5个月持稳，依然保持在1年起3.65%，5年期以上4.3%，但依然有不少业内专家认为，5年期以上LPR可能还会有所下调。

　　从2022年南京的新房价格环比、同步数据来看，并没有达到首套住房贷款利率政策动态调整机制中所提到的环比、同比连续3个月均下降的要求，所以短期内南京应该不会额外再下调首套房贷款利率。

　　可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　2022年1月，南京新房价格环比上涨0.1%。同比上涨4%；

　　2022年2月，南京新房价格环比上涨0.7%，同比上涨4.1%；

　　2022年3月，南京新房价格环比上涨0.2%，同比上涨3.6%；

　　2022年4月，南京新房价格环比下跌0.5%，同比上涨2.6%；

　　2022年5月，南京新房价格环比下跌0.6%，同比上涨1%；

　　2022年6月，南京新房价格环比上涨0.4%，同比上涨0.6%；

　　2022年7月，南京新房价格环比上涨0.3%，同比上涨0.6%；

　　2022年8月，南京新房价格环比上涨0.4%，同比上涨0.9%；

　　2022年9月，南京新房价格环比下跌0.4%，同比上涨0.3%；

　　2022年10月，南京新房价格环比下跌0.5%，同比下跌0.1%；

　　2022年11月，南京新房价格环比上涨0.3%，同比上涨0.6%；

　　2022年12月，南京新房价格环比下跌0.1%，同比上涨0.3%；

　　不过，南京去年12月的新房价格环比又开始下跌了，同比虽然仍然上涨，涨幅却在渐渐收窄。另外，从新房市场的整体情况来看，热销的区域越来越少，到了年末之际还在“硬扛”的也只剩河西板块了。

　　改善市场开始出现乏力的现象，河西板块也不再逢开盘必热销，卖不动的项目也比比皆是。这也就造成了南京新房库存接连突破新高，一度超过了7.8万套。虽然现在已经降至7.6万套，但依然维持在高位上。

　　所以，为了缓解南京新房库存的压力，后期可能还是会有一些政策出手的，我们不妨拭目以待。