河西中，绿博园旁，即将新添一幅用地面积较大的宅地，据小道消息，地块未来上市价格或冲7万元/㎡！“土豪”们，机会要来了！
近期，南京市规划局发布了《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-01规划管理单元图则修改（公众意见征询），这条意见征询的主要内容是将河西中部绿博园附近一幅商住混合用地，调整为二类居住用地。
图源 南京市规划和自然资源局
这幅地块位置好、用地面积大、交通方便、周围还有名校，品质还是比较比较不错的，只要未来打造的产品不出错，大概率还是会受到欢迎的。
NO.1 |壹
MCe030-01地块分为：MCe030-01-08地块和MCe030-01-11地块，其中08为宅地，11为公园绿地。
我们来看一下地块进行了哪些方面的修改：
1、用地面积：MCe030-01-08地块修改前用地面积为7.71公顷，修改后为7.21公顷。用地面积有所减少，但还算是比较大的了。比海玥花园还大一些，海玥花园的占地面积约6.9万㎡，打造了20栋16-18F的住宅。
2、用地性质：MCe030-01-08地块修改前为商住混合用地，修改后为二类居住用地。地块未来将为纯宅地，没有商业等配套，居住属性更加纯粹。
图源 南京市规划和自然资源局
3、容积率：修改前容积率≤5.0，修改后容积率≤2.2。容积率降低就意味着未来舒适度会更好一些，未来可能会打造18F左右的小高层。并且2.2的容积率在目前整个河西板块来看，还是比较稀缺的。容积率也与海玥花园相当。
举个例子：
河西中部即将首开的颐和·天晟府容积率2.75，规划了10栋27-30F的高层；
河西南青奥滨江已经在卖的中宁府容积率2.8，规划了8栋26-29F的高层；
同样位于河西南青奥滨江的新盘天琴华樟容积率2.4，规划了3栋17-23F小高层。
已经售罄收官的奥体新城丹若园容积率3.5、正在清盘的越秀和樾府容积率2.55。
4、建筑密度：由原先的≤40%调整到≤25%。这也意味着相较于之前的建筑密度，调整后的楼栋数量可能会有所减少。
5、绿地面积：MCe030-01-11地块为公园绿地，这部分面积增加，调整前面积约0.68公顷，调整后增加到1.17公顷。
不过MCe030-01地块目前还处于公众意见征询阶段，何时才能挂出拍卖，不太好说，宅地部分未来会打造什么样的产品就更难推测了。
NO.2 |贰
综合看来，地块的位置非常优越。
这幅地块位于河西中部的月安街和扬子江大道交叉口东南侧，周围配套非常成熟，整体居住氛围也已经成型。
目前这幅地块上已经没有需要拆除的建筑，地块形状也比较方正，未来便于规划和开发。
从位置来看，地块的西侧是绿博园和夹江，没有其他较高的建筑，视线开阔没有遮挡，未来部分楼栋的高层还是可以看到江景的。
交通方面，地块的北侧和西侧都有已通车的10号线绿博园站出入口。并且周边的道路已经建成通车，除了西侧扬子江大道在修地铁9号线绿博园站，目前对交通有一部分影响。
教育资源方面，地块南侧有中华中学上新河初级中学、中华中学附属小学和南京市奥体实验幼儿园。东侧隔着奥体新城青桐园的则是中华中学河西校区。
周边的各项基本生活配套都有，还有社区服务中心，生活非常便利。
从周边居住氛围来看，这幅地块周围有很多品牌房企开发的小区，已经交付了，氛围很成熟，环境都挺不错的。
地块东侧是奥体新城青桐园、金基汇锦国际凌江府、天正滨江花园、五矿御江金城等。离地块最近的奥体新城青桐园和金基汇锦国际凌江府二手房挂牌价在5.6万元/㎡。苏瑞茗芳苑因为是多层带电梯洋房的缘故，二手房挂牌价更高一些，达到约6.8万元/㎡。
金基汇锦国际凌江府
奥体新城青桐园
再远一些还有莱蒙水榭春天、奥体新城翠杉园、海棠园、木樨园等小区，二手房挂牌均价也都在5-6万元/㎡之间。应天大街以北还有保利天悦和北辰旭辉铂悦金陵，二手房挂牌价在6.3-6.4万元/㎡。这一片二手房报价比较高的小区是海玥名都和奥体新城紫薇园，二手房挂牌价都超过了7万，其中海玥名都挂牌价约7.7万元/㎡。
图源 南京链家网
该地块的北侧还有一幅空地目前尚未出让，用地面积与该地块相当，为商住混合用地。
在这种地段、这个用地面积的纯住宅产品，定位终极高端改善，应该是板上钉钉了。是会打造江景大平层呢？还是会参考海玥花园打造院墅产品？大家可以大胆猜测一下。
不过有业内人士表示，该地块未来将对标中宁府、天琴华樟等一线滨江豪宅，未来价格可能会冲击7万/㎡，或将成为南京新一代的地标性豪宅产品。
NO.3 |叁
从周边的新房市场来看，河西中部寸土寸金向来出货量稀缺，虽然近几年陆续有地块出让、新盘入市，但距离MCe030-01-08地块还是有一定距离的。
离的最近的新房项目可能也得是海玥万物了，项目还剩最后一栋三层院墅待售，位于A8号楼，共34套，户型建筑面积约450㎡，前期均价约67744元/㎡，另有5500元/㎡的升级装修包。
海玥万物的附近有一幅纯宅地将于本月迎来出让，NO.2023G42地块起拍总价16.65亿元，起拍楼面价约37533元/㎡，最高限价19.05亿元，最高限价楼面价约42943元/㎡。该地块将是今年又一幅楼面地价破4万元/㎡的高价地。
据小道消息称，万科一直在关注这块地，如果能摘牌，将打造成万科最高端的“瑰”系列。不仅万科，另两家有顶豪经验的国有房企也已经做好了强排方案。而对这块地感兴趣的企业远不止如此，最终参拍企业很可能达到20多家。
因为位置的原因，河西中G42地块的关注度非常高，未来不排除能做到300㎡以上户型，可能会成为第二个海玥万物。等到该地块入市后，河西中部的顶豪市场或又添一名“猛将”。
纯新盘方面，颐和·天晟府的位置则离MCe030-01-08地块更远一些，项目将在8月公开约8500㎡的实景示范区，包括下沉式会所、实景园林、样板间和地下车库等，预计9月首开。
效果图
项目整体打造了10栋27-30F科技住宅，户型建筑面积只有269、387㎡两种（每个户型各5栋），规格很高，约269㎡户型楼栋首层大堂局部双层挑高、约387㎡户型楼栋约4.5米首层架空。
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小区配置1+5约2500㎡双度假会所体系，包括约2000㎡的下沉式度假会所和5个合计约500㎡的架空泛会所。下沉式度假会所涵盖恒温泳池、下沉庭院、瑜伽室、健身房、茶室、行政酒廊等；泛会所设置了茶室、书吧、洽谈空间和半开敞的主题庭院。预计总价在2500-3000万。
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【写在最后】
虽然说河西中部多年以来一直嚷嚷着“没地没新项目”，但最近我们发现河西中的宅地就像海绵里的水，挤一挤也还是有的。
河西中去年以来，还是保持着比较稳定的上新速度，位置都还不错，产品也比较受到终极改善客的认可。
无论是颐和·天晟府还是即将出让的G42地块，或者未来待出让的MCe030-01-08地块和地块北侧的商住混合用地，可以再保河西中部很长一段时间的新房供应量了。只要开发商口碑好、产品合格，不用担心卖不动。
不过在这样寸土寸金的河西中部，这些地块能不能打造更吸引人的终极顶豪产品，带动河西中的顶豪市场再上一上档次，还是很值得关注的。
