近年来，南通市崇川区针对住宅小区物业管理存在的突出矛盾和问题，深入践行以人民为中心的发展思想，探索建立物业服务社模式，走出了一条顺应居民需求、符合基层实际、具有推广意义的改革新路。
现行物业管理存在的问题及原因
综观国内物业管理存在的问题，大都集中在物业服务收费、业主自治组织作用发挥等领域。问题背后存在诸多原因，但深层次原因在于现行物业管理制度未能充分有效保障业主权益，而成为物业公司向业主索取利润的平台。
从物业公司选聘看，业主参与决策难落实。现行物管条例规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。业主签订购房合同时没有议价权，只能被动接受合同条款；后期更换物业服务企业，重新选聘难度很大。
从物业合同执行看，业主购买的服务难确保。物业公司作为营利性企业，多数以利润最大化为目标追求，导致小区物业管理陷入服务质量下降、进而居民满意度缴费率下降、而后服务质量持续下降的恶性循环，直至物业公司撤离。
从物业管理运行看，业主开展自治难落实。由于缺乏激励约束机制，业主、业主代表、业委会成员行使自治权利的意愿不强；有些别有用心的人伙同物业服务企业谋取私利、侵害业主权益，削弱业主对物业服务企业的约束力。
南通物业管理模式的有益探索
针对住宅小区物业管理存在的主要问题及原因，崇川区把满足人民对美好生活的向往作为改革物业管理制度的出发点和落脚点，坚持以人为本、党建引领，按照“区级指导、街道统筹、社区负责、业主监督”的思路，积极探索实施社区物业服务社模式。
物业服务社的组织架构。物业服务社由社区居委会主办，明确为民办非营利性社会组织，设理事长1名、副理事长1—3名、理事若干名。理事长由社区党组织书记担任，副理事长从社区公共服务中心主任、社区卫生专干、社区民警、城管队员中产生。物业服务社下设若干小组，分别负责小区物业管理、公共事务服务、邻里矛盾协调、志愿服务开展、经费收支管理等工作。
物业服务社的运作机制。物业服务社在理事会领导下实体化运行，接受小区业委会或物管会委托，提供全部或部分物业服务。物业服务社建立人员选聘、工作考评、财务公开等制度，由专职、兼职、外包和志愿者4类人员构成：专职人员，主要包括职业经理人、保安、保洁等，采取公开招聘、返聘本地退休人员等方式招募；兼职人员，主要是理事会的成员，由社区干部、民警、城管下沉人员等构成；外包人员，主要是水电维修、管网疏通、绿化管养、电梯维保等，购买专业公司服务；志愿者，则是发动小区居民开展志愿服务。
物业服务社的资金保障。物业服务社经费坚持“以支定收、收支平衡”，来源主要包括业主缴费、资产经营收益、政府补贴等3个方面。城南新村社区物业服务社服务的段家坝小园小区是改造后的老旧小区，营业用房、停车位等资产经营年收益达20.14万元，均满足基本物业服务支出。物业管理费每年由专业机构审计并在社区公示，受社区和居民监督。
物业服务社模式试点一年多来，运行总体良好，促进了物业服务与群众工作的有机结合。物业服务社将经费全部用于提供物业服务，始终与居民同心同向。金鑫苑小区的物业费从0.5元/平方米/月涨到0.6元/平方米/月，物业费缴费率不降反增，从不足30%提高至98%。促进了公共服务与资源统筹的有机结合。物业服务社有效借助政府、市场、社会等各方力量，为居民争取更多利好。段家坝小园小区结合老旧小区改造，合法合规再造商业店面房、年房租16万元，增设54个停车位、年租金3.9万元，大大减轻居民物业费负担。今年上半年，金鑫苑小区对外来车辆进行临时停车收费的公共收益共计22014.84元，由290户已缴清物业费的业主平均分配，每户约75元。促进了党建引领与基层治理的有机结合。物业服务社由社区主办，将治理触角延伸到小区，有力推进了共建共治共享。特别是居民小区违章建筑得到遏制，实行物业服务社试点的小区居民普遍比较满意。
改革物业管理制度的对策建议
物业管理制度改革必须放到我国现代化建设的大局中考量，建议就崇川区物业服务社模式进一步扩大试点，同时对相关法规政策进行优化调整，为系统推进物业管理制度改革打好基础。
有序扩大改革试点。不同于物业公司长期以来依存于市场经济的土壤生存发展，物业服务社的建立运营离不开政府引导和社会参与，与居民的综合素质和生活追求也密不可分。建议有代表性地选择不同城市、不同社区、不同小区开展试点，逐步完善运行模式。
修改物业管理条例。《江苏省物业管理条例》第二十七条作为授权性而非强制性规则，容易导致此类住宅小区的管理主体长期缺失。建议利用物业管理条例修订契机，明确规定没有成立业主大会的住宅小区，直接由街道组织成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。国务院《物业管理条例》第二十四条规定住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，但目前小区前期物业服务企业较大比重是房地产开发企业的下属机构或子公司。建议由街道通过招投标的方式，为辖区住宅小区选聘前期物业服务企业。
转变基层治理职能。建议利用城市社区居民委员会组织法修订契机，对居委会工作职能进行优化，把参与物业管理明确列为社区的基本职能；同时加强政策指导，完善考核机制，推动社区把工作重心、更多精力放到直接服务居民群众上。
研究制定配套政策。物业管理处于基层一线，在法律法规外还需要配套政策支持。建议梳理收集不同主体在物业服务上能够发挥的作用以及存在的问题，分门别类研究制定人员配置、资金保障、资源集聚等方面的配套政策。比如，可以用好党的组织资源，引导广大党员干部下沉到所居住小区参与自治服务，并约束相关人员带头遵守社会公德和业主公约。
强化基层组织建设。物业管理要有强而有力的基层组织作为机构保障，还要有团结务实的领导团队作为领导保障。建议推广物业服务社“理事长—理事—服务小组”的工作架构，最广泛地凝聚社区各方工作力量，共同做好基层物业管理工作。进一步配优配强社区书记、主任等领导力量，更好发挥党组织在社区治理中的领导作用，要在办好一件件老百姓操心事、烦心事中提升群众获得感、幸福感、安全感。
徐惠民 黄钦（作者分别为省政府参事，中共南通市委原书记；省政府参事，中共无锡市委原书记）
