广州一楼盘22年未交房，业主自嘲想“住进房而不是挂上墙”

　　因开发商资金断裂，广州市黄埔区“澳洲山庄”小区业主张龄丰走上了漫漫维权路。

　　购房那年，张龄丰刚满30岁；22年后的今天，张龄丰仍未住进新房。

　　澳洲山庄小区共有业主2384户，除30户左右接房入住的业主外，其余的业主未能住进新房。

　　2013年，广州市处理“烂尾楼”专责小组第二次全体会议审议通过了《澳洲山庄盘活重建工作方案》，澳洲山庄的开发商、广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”，“开发商”亦指该公司）引进广州方兴房地产建设有限公司（以下简称“方兴公司”）及其子公司合作开发。这也让业主们一度看到希望。

　　然而，希望又变成了失望，澳洲山庄盘活重建工作此后出现停滞，直至今日仍不见开工的迹象。

　　出现停滞的原因，在于澳美公司与方兴公司尚未拿出“名下产权明晰、现状条件较好的地块”用于建设。用地的问题不解决，就无法向主管部门报建。

　　业主们不知道，究竟还要等多少年，他们才能住进新房。有业主自嘲，希望等到重建成功，住进新房的是他们本人，而不是他们的遗像。

　　开发商打广告：首期3.8万元，免息分期付款

　　张龄丰和宋卫（化名）都是澳洲山庄小区的业主，两人也是业主们推举的维权代表，对小区的情况十分了解。

　　张龄丰近日告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），上个世纪90年代中期，广州澳美房地产开发有限公司打出“20年免息分期付款，首期3.8万元，月供488元”的诱人广告，推介澳洲山庄小区。

　　该项目位于广汕公路金坑路段旁的一座山丘上，毗邻金坑水库和金坑森林公园，依山傍水、环境优美。

　　1997年9月，张龄丰与开发商签订《房地产买卖契约》，以总价17.89万元的价格购买澳洲山庄小区一套面积为58.35平方米的住宅，算下来每平米单价3065元。

　　澳洲山庄小区分为A、B、C、D、E五个区和别墅区，共292栋楼，张龄丰购买的房子位于D区。

　　这是张龄丰购买的首套住房，但相对于她当时每月1万元左右的收入而言，买这样的房子并不算吃力。

　　当年，宋卫也买了一套与张龄丰所购房屋面积、总价差不多的住房，首付同样为3.8万元。宋卫说，澳洲山庄的定位算是“度假房”或“养老房”，购买的业主也大多是教师、工程师等收入条件较好的人群，且以中老年群体居多。

　　《房地产买卖契约》约定，开发商于契约签订之日起两年内将房子交付给业主。也就是说，最迟到1999年9月，张龄丰就能接房。

　　“当时给了3.8万元的首付，剩下的14万以分期的形式支付给开发商。1998年下半年，开发商发信请求业主更改付款方式，让我们去银行贷款，贷款的利息由开发商支付。”张龄丰说，1998年12月，她将房产抵押给银行，从银行贷款9.6万元，分16年还清。

　　据宋卫介绍，当时，也有部分业主选择将剩余房款一次性交给开发商。选择去银行贷款的业主大约有1600户。

　　彼时，包括张龄丰和宋卫在内的绝大部分业主还没意识到，这是开发商出现资金问题的前兆。即便到了约定的交房日期，开发商未按时交房，张龄丰等业主也未提高警惕：“那时候小区还在建设，而且当时开发商都晚交房，这是个普遍现象。”

　　直到2000年9月，澳美公司停止支付业主的贷款利息，业主们慌了神。

　　不具备交付条件、办不到房产证的“新房”

　　也正是从这时起，澳洲山庄小区的业主们开始了长达近20年的艰难维权。

　　业主们起诉了开发商，要求开发商支付延迟交房的违约金。业主们虽赢了官司，但并未能从资金断裂的开发商手中拿到违约金。

　　2001年，开发商将实际并不具备交房条件的房屋交给部分业主。宋卫介绍，接房装修并入住的业主只有30户左右。他说：“所有的房子消防验收过不了，还有一些其他的问题，包括小区配套，什么都没有，根本办不到房产证。”

　　张龄丰回忆，她当时花了2万元开了个后门、做了个水池。由于她又在番禺区购买了一套现房，平时大多住在番禺那套房子里，因此张龄丰打算以后再慢慢装修。

　　2003年8月，张龄丰因账户资金不足停止月供。同年，张龄丰被银行起诉至法院，要求其偿还借款本金、利息、逾期利息等。

　　其他未按时偿还贷款的业主均被银行起诉。宋卫介绍，很多业主要么东拼西凑，将本应该开发商交的利息补上；要么就断供，房子由银行拍卖。

　　张龄丰告诉澎湃新闻，因为生意出了问题，资金紧张，她不得已将番禺那套住房卖了，才得以偿还澳洲山庄的房贷及违约金。最终，张龄丰于2015年4月还清所有房贷。在业主被银行起诉的同一年，澳洲山庄小区彻底烂尾：工程停工、小区也被断水断电。

　　当时，小区封顶（包括建成）共225栋，剩余67栋是在建和烂尾工程。

　　此后，业主们建了维权QQ群，开始向各个职能部门反映澳洲山庄的种种问题。该问题也作为重大不稳定隐患被列为省、市、区信访要案。

　　广州市出台重建方案，开发商引入其他公司合作开发

　　转机出现在2013年。

　　当年3月，广州市处理“烂尾楼”专责小组召开第二次全体会议，会议审议通过《澳洲山庄盘活重建工作方案》（以下简称《重建方案》）。

　　《重建方案》称，1992年，澳美公司征用了当时增城县镇龙镇金坑村约1000亩土地进行房地产开发，后由于该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾，所有购房人无法办理房产证。

　　《重建方案》载明，由于该项目大部分楼房已烂尾十多年，年久失修存在安全隐患，影响城市整体景观；已建房屋报建资料不全，未经规划部门审批擅自建设，不具备消防验收条件等，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性。经萝岗区（注：澳洲山庄最初属于增城市，后属于萝岗区管辖，现归黄埔区管辖）政府研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法。经与开发商沟通，其也希望采取此方式盘活。

　　《重建方案》写道：澳美公司已引进广州方兴房地产建设有限公司（以下简称“方兴公司”）及其子公司广州富鼎实业有限公司（以下简称“富鼎公司”）合作开发并帮助解决资金问题，合作各方拟将临近广汕路的10万平方米暂未开发的地块用于项目启动区建设，计划建成约30余万平方米的住宅及相关商业配套设施，方兴公司表示同意用此项目的房源和回笼资金用于滚动开发。此外，澳美公司新建成了一批待售的别墅，有资金回笼的余地。

　　此外，《重建方案》还列出设立监控账户、协调法院对澳美公司资产都采用“活查封”形式、加快相关行政审批手续等9项措施以保证重建工作的进行。

　　《重建方案》让业主们看到了希望。

　　2015年，澳美、方兴（富鼎）两家开发单位共同向国土规划部门提交了澳洲山庄重建整体修建性详细规划方案。

　　据《广州日报》2015年11月6日报道，（2015年）10月30日，澳洲山庄数百业主回到了澳洲山庄，鞭炮声声，锣鼓喧天，澳洲山庄宣布重建方案正式启动。山庄门口竖着的红色充气拱门上写着：“澳洲山庄重启雄风。”

　　文章还写道，澳美公司法定代表人胡耀智告诉业主，两年后他们就可以住上新房了！

　　两家开发单位纠纷不断

　　好景不长。

　　澳洲山庄的业主们很快发现，等待他们的不是新房，而是失望与愤怒。

　　据宋卫和张龄丰等业主介绍，澳美公司与方兴公司产生一系列纠纷，从资金到土地，双方也通过诉讼为自己争取利益，“利益最得不到保障的就是我们这些业主”。

　　迫不得已，业主们又走上了信访的道路。他们就想知道：开发商承诺的新房什么时候能建好？

　　业主们没想到，这条维权路，又走了近4年。

　　2018年6月，广州开发区原国土资源和规划局和黄埔区原国土资源和规划局向宋卫与张龄丰作出《关于反映澳洲山庄盘活重建工作停滞等信访事项的答复意见》（以下简称《答复意见》）。

　　《答复意见》记载，《重建方案》是开发共建单位、有关购房权益人和市、区两级政府普遍认可的重建工作方案，该方案要求各开发共建单位按市场运作方式处理澳洲山庄盘活重建工作，目前仍是澳洲山庄重建的总体指导性文件，该局一直以来也都积极按照该工作方案推进自身职能范围内的有关工作。

　　针对信访人反映的重建工作推进困难一事，《答复意见》称，该局此前建议参与共建的开发单位按照《重建方案》确定的工作框架，共同推动项目实质性建设，保障众多原有购房权益人的利益；建议澳美公司及方兴公司（富鼎公司）选择各自名下产权明晰、现状条件较好的地块，备齐相关材料后向该局申请单体建筑《建设工程规划许可证》，并依程序完成消防、环保、住建等动工前有关审批手续，即可开工建设。

　　但是，直到现在，“名下产权明晰、现状条件较好的地块”仍未被确定。

　　据宋卫和张龄丰等业主介绍，原本，开发共建单位和业主均同意澳美公司作为首期开发建设主体、启动开发国土证编号尾号为017的地块。

　　“那块地相对来说是最‘干净’的，一旦报批通过，马上就可以开工。”宋卫说，由于方兴公司坚持先过户土地，在017地块上建房的方案泡汤。

　　《答复意见》称，2018年1月，澳美公司又选择编号尾号为021的地块进行规划报建咨询。但由于该地块被查封，也无法进行建设。

　　今年10月，澎湃新闻向广州市黄埔区委宣传部询问澳洲山庄重建进展一事。黄埔区委宣传部相关工作人员表示，此事可联系该区规划与自然资源局。

　　10月18日，广州黄埔区规划与自然资源局工作人员向澎湃新闻表示，有关澳洲山庄重建详细情况，将由具体业务部门作系统梳理后，再进行回复。截至记者发稿前，澎湃新闻尚未收到详细回复。

　　开发单位起诉业主侵犯名誉被驳回

　　更让张龄丰没想到的是，方兴公司以其侵犯该公司名誉权将张龄丰诉讼至法院，要求张龄丰停止侵害、赔礼道歉并赔偿100万元。

　　经广州市越秀区人民法院和广州市中级人民法院判决，张龄丰的行为不构成名誉侵权。

　　广州中院于2018年12月27日作出的二审判决书载明，纵观本案起因，系由于方兴公司、澳美公司就澳洲山庄楼盘烂尾、重建以及土地权属问题产生争议进而引发的系列纠纷。